【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會理事長張能政2020年12月28日表示，中央銀行2020年12月7日發(fā)布「中央銀行對金融機構(gòu)辦理不動產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)定修正規(guī)定」將原來適用高價住宅之信用管制規(guī)定擴大到法人購買住宅、自然人第三戶住宅、餘屋及建築融資的貸款限制，提前預(yù)防房地產(chǎn)價格上漲可能產(chǎn)生的金融機構(gòu)系統(tǒng)性風(fēng)險。張能政指出，近期不動產(chǎn)市場上漲反應(yīng)銀行利率持續(xù)下調(diào)、市場資金充裕以及國內(nèi)投資管道有限等問題，而央行對於不動產(chǎn)祭出的選擇性限用管制預(yù)期對市場抑制的作用頗大，觀察近期許多預(yù)售個案祭出可貸款八成或九成的策略，對這些個案的完工後將產(chǎn)生相當(dāng)大交屋風(fēng)險，但也相對會讓購買第三戶以上的自然人或法人機構(gòu)以既有的不動產(chǎn)再進(jìn)行第二次以上的增貸，造成系統(tǒng)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，而擔(dān)保品鑑估金額的合理性便相當(dāng)重要。
 
張能政指出，2001年左右國內(nèi)金融機構(gòu)整體逾放比約6~8％，當(dāng)時透過資產(chǎn)管理公司大量處理銀行呆帳時，不動產(chǎn)估價師產(chǎn)業(yè)也投入其中，當(dāng)時處分不良債權(quán)擔(dān)保品的處分價值平均只有貸款金額的20％~40％，分析其原因除了景氣下滑外，主要是銀行鑑估人員對不動產(chǎn)專業(yè)的不熟悉、市場觀念的不正確以及人謀不臧所造成，雖然國內(nèi)金融機構(gòu)長期以來都依據(jù)銀行法第37條第1項自行訂定鑑估規(guī)定，但自行估價、自行放款，球員兼裁判的制度甚難避免人謀不臧之問題。
 
國內(nèi)學(xué)者林左裕教授在「各國不動產(chǎn)抵押貸款外部估價制度與金融穩(wěn)定性之研究」(2015年)中指出世界各國在2008年次級貸款風(fēng)暴後，為解決的不動產(chǎn)擔(dān)保標(biāo)的估價人員、估價結(jié)果及放款額度均由銀行全權(quán)決定，可能導(dǎo)致金融機構(gòu)與存款戶間之「代理問題」(agency problem)，各國遂紛紛修正不動產(chǎn)擔(dān)保相關(guān)準(zhǔn)則，可惜的是2000年至今國內(nèi)金融監(jiān)督機構(gòu)仍無視外部估價的重要性，至今仍缺乏抵押貸款債權(quán)人需委託不動產(chǎn)估價師進(jìn)行獨立估價之強制性規(guī)定。
 
不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會近年來不斷呼籲金融監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)重視金融機構(gòu)貸款委外估價之重要性，2000年以來國內(nèi)發(fā)生金融機關(guān)擔(dān)保品超貸之情形，例如2002年陽信銀行超貸案、2013年統(tǒng)源超貸案、2016年的華南銀行超貸案、鼎興詐貸案、近年的遠(yuǎn)航超貸案、兆豐超貸案，發(fā)生的原因與型態(tài)各有不同，但張能政指出人為因素才是主因，觀察這些超貸案件的可能原因不出三種型態(tài)：一為債務(wù)人提供不實資訊或造假資料，取得高額貸款；二為銀行衝刺業(yè)績或人情壓力，刻意高估，提高貸款金額；三為銀行不熟悉不動產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識與市場行情而誤估或高估。除了一般房屋貸款外，近年來危老改建、都市更新等土地開發(fā)產(chǎn)務(wù)興盛，許多小基地改建成為金融機構(gòu)主要的放款標(biāo)的，這些危老改建基地的土地價值關(guān)係到容積獎勵與開發(fā)成本問題，極為複雜、專業(yè)性高，一般銀行授信人員專業(yè)恐有不足之處，其實都應(yīng)該委外估價為宜。
 
張能政表示，當(dāng)年不動產(chǎn)估價師法立法也為協(xié)助國內(nèi)經(jīng)濟與金融次序的建立；不動產(chǎn)估價師法施行至今從業(yè)人員日趨增加，估價人員之?dāng)?shù)量與專業(yè)素養(yǎng)，足以協(xié)助金融機構(gòu)降低擔(dān)保品風(fēng)險把關(guān)，而且不動產(chǎn)擔(dān)保品估價委外估價能夠降低金融機構(gòu)內(nèi)部建置自行鑑價機制或人員培訓(xùn)所需要的相關(guān)費用，不僅符合專業(yè)分工的原則，更能節(jié)省人力成本。張能政建議金管會應(yīng)仿效歐美國家金融監(jiān)管制度，修訂銀行法第37條規(guī)定金融機構(gòu)對於不動產(chǎn)放款授信業(yè)務(wù)於擔(dān)保放款值達(dá)新臺幣貳仟萬元以上或擔(dān)保放款值達(dá)不動產(chǎn)時值七成五以上時，應(yīng)強制規(guī)定銀行出具委託不動產(chǎn)估價師之估價報告書，供作銀行放款業(yè)務(wù)之時值參考，並作為金融檢查之相關(guān)資料，以防杜故意高估、低價高估或超貸情事與不良債權(quán)之發(fā)生。
 
金融抵押貸款擔(dān)保品之評估作業(yè)中，雖銀行對於內(nèi)稽內(nèi)控等制度日趨進(jìn)步，但歷來發(fā)生的案件告訴我們，球員兼裁判的制度裡很難避免人謀不臧的情形發(fā)生，不動產(chǎn)估價師兼具『獨立性』與『公正性』，委外估價機制建立，可協(xié)助金融機構(gòu)在這方面風(fēng)險控管、減少成本，一舉數(shù)得，何樂不為？